Slovník pojmov

Čistá štatistická zmena v objeme Obsadeného priestoru za danú časovú jednotku. Pozitívna absorpcia je odrazom nárastu v objeme Obsadených priestorov, zatiaľ čo negatívna absorpcia predstavuje pokles v tomto objeme.

As Soon As Possible – tak rýchlo ako sa dá.

Expanzia

Tok hotovosti. Rozdiel medzi príjmami spoločnosti /cash inflows/ a jej odpismi na jednej strane a výdavkami /cash outflows/ na strane druhej predstavuje netto cash flow, ktorý je vnútorným zdrojom financovania firmy.

Vzorec: Čistá absorpcia = [Priestory spolu(t) – Voľné priestory(t)] – [Priestory spolu (t-1) – Voľné priestory (t-1)]

Čisté efektívne nájomné predstavuje Základné nájomné mínus všetky príspevky s cieľom odzrkadliť udelené zľavy. Vzorec: (prenajímaná plocha * Základné nájomné * dĺžka prenájmu v mesiacoch bez nájomných prázdnin – príspevok na vybavenie – ďalšie príspevky)/pre­najímaná plocha/dĺžka prenájmu v mesiacoch.

Indikuje dátum, v ktorý sa priestory stanú dostupnými.

Pokles spotrebiteľských cien. Opak inflácie.

Znehodnotenie.

Časť ekonomického cyklu, v ktorej dochádza k spomaleniu rastu HDP alebo k jeho poklesu sprevádzanom útlmom na akciovom trhu, defláciou alebo dezinfláciou a nárastom nezamestnanosti. Opak expanzie.

Človek, ktorý má v záujme prostredníctvom výstavby využiť pozemok takým spôsobom, aby z neho bol vyťažený čo najvyšší profit.

Spoločné očakávanie a záväzok so zreteľom na požadované výsledky a vodiace línie

Dostupnosť predstavuje celkové dostupné podlahové priestory v existujúcich nehnuteľnostiach, alebo nové dokončené projekty, ktoré sú pripravené na prenájom ku dňu prieskumu.

Dostupnosť spolu predstavuje súčet Voľných priestorov spolu a všetkých kategórií Dostupných developerských priestorov (napr. tých, ktoré majú byť doručené na trh v rámci nasledujúcich 24 mesiacov).

Podrobná analýza spoločnosti, ktorú pre potenciálneho investora vykonáva audítorská firma.

Sklon vecí chátrať a rozpadávať sa.

Geografický informačný systém.

General Packet Radio Service - technológia umožňujúca rychle a efektívne dátové prenosy v sieťach GSM, pri spojení s mobilnym terminálom sa nezostavuje kontinuálny prenosovy kanál, ale dáta sa prenášajú v tzv. paketoch, vďaka čomu sa efektívne využíva dis.

Fyzicky existujúce aktíva spoločnosti.

Hrubé nájomné zahŕňa všetky operačné náklady (vrátane majetkových daní, poistenia, hospodárskej správy, poplatkov za údržbu, …)

Hrubý výnos = Hrubé ročné nájomné / Predajná cena (nezahŕňa poplatky a dane).

Akronym vzťahujúci sa na klimatizačný kontrolný systém v budovách (Kúrenie = H, Ventilácia = V a Klimatizácia = AC)

Úver zabezpečený záložným právom banky k nehnuteľnosti, na Slovensku ho možno poskytnúť do výšky 60 % zo znalcom banky odhadnutej ceny zakladanej nehnuteľnosti.

Druh dlhopisu, ktorého emitentom je hypotekárna banka. Z predaja HZL sa získavajú zdroje, z ktorých banka poskytuje hypotekárne úvery.

Vlastný kapitál

Pravidelná úprava výšky nájomného v súlade so špecifikovaným indexom.

Nájomná dohoda, ktorá si vyžaduje zmeny vo výške nájomného na základe zverejneného záznamu (indexu) o zmene cien. Napríklad: Prenajímateľ vyberá „indexovaný nájom“ pri pôvodnom nájomnom vo výške 1.000 eur za rok, ktoré je ročne upravované podľa hamonizovaného indexu spotrebiteľských cien (HCPI). Ak má HCPI v čase prenájmu hodnotu 100 a narastie v druhom roku o 7, nájomné za druhý rok bude 1.000×1,07 = 1.070 eur ročne.

International Standard Serial Number - medzinárodné číselné označenie periodických publikácií Istina Nominálna hodnota úveru alebo dlhopisu, bez úrokov a poplatkov.

Budova používaná primárne na komerčné aktivity, ako napríklad na administráciu a kancelárske služby.

Umelo vytvorené aktíva schopné generovať ďalšie hodnoty, jeden zo štyroch výrobných faktorov, patria k nemu budovy, stroje, zariadenia a nástroje /kapitálové statky/.

Táto hodnota predstavuje hypotetickú hodnotu metra štvorcového najlukratívnejších priestorov prenajímaných za plnú nájomnú hodnotu. Vzorec: Kapitálová hodnota = Ročné najlukratívnejšie nájomné/Výnos (Yield) Kapitálová hodnota nie je založená na žiadnych uskutočnených transakciách.

Typické náklady na konštrukciu na meter štvorcový s cieľom postaviť „shell and core“ kancelársku budovu, a to za predpokladu, že neexistujú žiadne výnimočné prekážky, ktoré je potrebné prekonať. Náklady na konštrukciu nezahŕňajú náklady na demoláciu alebo čistenie areálu.

Peňažné prostriedky, tiež speňažiteľnosť aktív, schopnosť premeniť nepeňažné hodnoty na peniaze za účelom uhradenia splatných záväzkov.

Miera dostupnosti predstavuje pomer celkových dostupných podlahových priestorov a Priestorov spolu ku dňu prieskumu. Je potrebné explicitne stanoviť, na akú triedu kancelárskych priestorov sa miera dostupnosti vzťahuje.

Percentuálny pomer dosiahnutý vydelením fyzicky obsadených priestorov ku dňu prieskumu celkovou dostupnou podlahovou plochou.

Celková plocha neobsadených priestorov v pomere k Priestorom spolu, ktore sa nachádzajú na trhu. Vzorec: Miera voľných priestorov = Voľné priestory/Pri­estory spolu

Moderné kancelárske priestory spolu predstavujú súčet moderných podlahových plôch všetkých moderných budov v danom území. Tieto sú bežne definované ako priestory postavené po určitom dátume.

Nájomca, ktorý obsadzuje najväčší podiel dostupných priestorov. Hlavní nájomcovia sú považovaní za splácania schopných.

Prime yield je hypotetické číslo a nie výpočet založený na konkrétnych transakciách. Je odrazom názoru utvoreného s ohľadom na uskutočnené transakcie. Prime yield by mal predstavovať výnos, ktorý by investor musel zaplatiť v tomto momente za kancelársku budovu triedy A v prvotriednej lokalite, ktorá je kompletne prenajatá za jej aktuálnu nájomnú hodnotu.

Prime rent je hypotetické číslo a nie výpočet založený na konkrétnych transakciách, ale je odrazom názoru utvoreného s ohľadom na uskutočnené transakcie. Mal by vylučovať akékoľvek výnimočné okolnosti alebo jednorázové dohody. Prime rent by mal predstavovať typické Základné nájomné na otvorenom trhu.

Strana, ktorej bola nehnuteľnosť prenajatá.

Nájomcove úpravy predstavujú zmeny interiéru budovy s cieľom vyhovieť konkrétnym priestorovým požiadavkám klienta. Takéto stavebné zmeny sa vzťahujú na jednoduché maľby alebo výmenu kobercov, ale aj na kompletnú premenu interiéru a dizajnu celkového priestoru prostredníctvom novopostavených stien, priečok a elektrických systémov.

Doba počas ktorej nájomca neplatí nájomné. Zvyčajne sa netýka preddavkov na prevádzkové náklady.

Nové budovy, ktorých reálne dokončenie spadá do obdobia prieskumu.

Toto je plocha priestorov, ktoré sú fyzicky obsadené zamestnancami, príslušenstvom, alebo čímkoľvek iným. Celková plocha Obsadených priestorov je vypočítaná odčítaním plochy Voľných priestorov od plochy celkových existujúcich priestorov v danom čase.

Obsadenie predstavuje celkovú podlahovú plochu, ktorá bola prenajatá, predbežne prenajatá, predaná alebo predbežne predaná zákazníkom počas obdobia prieskumu. Toto je záväzok preberať priestory, nie samotné fyzické obsadenie priestorov. Zahŕňa: Všetky dohody (vrátane predbežných prenájmov) musia byť zaznamenané v období, v ktorom boli podpísané. Nezahŕňa: Obnovy zmlúv. Predaje a spätné prenájmy, keďže v takomto prípade nedošlo k zmene obsadenia.

Odhad nájomného, za ktoré bude v danom čase nehnuteľnosť na otvorenom trhu s najväčšou pravdepodobnosťou prenajímaná.

Plánovaný projekt navrhnutý predovšetkým pre „kancelárske budovy“ a služby, ako napríklad reštaurácie či kaviarne.

Pipeline projektov predstavuje celkovú podlahovú plochu všetkých projektov, ktoré majú potenciál byť v budúcnosti postavené, keďže im už bola udelená istá úroveň stavebného povolenia.

Prenájom poskytnutý nájomcom za podiel účasti na prenájme. Podnájom sa môže vzťahovať na celú nehnuteľnosť alebo na jej časť, na celé nájomné obdobie alebo na jeho časť, a to až dovtedy, kým prenajímateľ prejavuje záujem o nehnuteľnosť. Prenájmy obvykle obsahujú klauzulu, ktorá nepovoľuje podnájom bez predošlého súhlasu prenajímateľa.

Povolenie vystavené príslušným miestnym úradom zabezpečujúce vhodnosť priestorov na obývanie na základe splnených kritérií ohľadom zdravotných a bezpečnostných štandardov.

Usporiadanie miestností v budove alebo diagram takéhoto usporiadania.

Obdržanie záväzkov „prenájmu“ budovy alebo komplexu skôr než je táto budova alebo komplex dostupný.

Dohoda, na základe ktorej je nehnuteľnosť predaná a simultánne s ktorou predajca od kupcu získava prenájom nehnuteľnosti.

Vyjadrenie záujmu uzavrieť „zmluvu“ bez toho, aby bola akákoľvek zmluva v skutočnosti uzatvorená. Táto predbežná dohoda nezaväzuje žiadnu stranu k uskutočneniu kúpy, predaja alebo prenájmu.

Servisné poplatky sa vzťahujú na mesačnú/ročnú sumu, ktorú musí nájomca zaplatiť prenajímateľovi, vyššiu než Základné nájomné. Tieto poplatky môžu zahŕňať bezpečnosť, údržbu, stavebné poistenie, čistenie spoločných priestorov, krajinné úpravy, a pod. Odhad by mal odzrkadľovať trhové ceny. Položky ako náklady na kúrenie/elektrickú energiu, ktoré zvyčajne platí nájomca priamo, nie sú zahrnuté v odhade servisných poplatkov.

Strana, ktorá prenajíma nehnuteľnosť.

Hrubá podlahová plocha budovy s výnimkou schodov, výťahových šácht, vertikálnych potrubí a balkónov, a pod.

Typická doba prenájmu používaná na trhu.

Súčet podlahových plôch všetkých kancelárskych budov v danom území. Predstavuje celkové vyhotovené kancelárske priestory (obsadené a neobsadené).

Indikuje sumu, ktorú je prenajímateľ nehnuteľnosti pripravený ponúknuť ako príspevok k nájomcovým nákladom na úpravy prenajímanej nehnuteľnosti. Môže však zahŕňať aj ďalšie výhody, ako napríklad Nájomné prázdniny.

Aspekt trhového odvetvia s nehnuteľnosťami zameraný na marketing, prenájom, manažment a údržbu cudzieho majetku.

Človek zodpovedný za manažment cudzích nehnuteľností za odmenu. Povinnosti zahŕňajú vyberanie nájomného, údržbu nehnuteľnosti a účtovníctvo.

V prípade prenájmu ide o tie priestory nehnuteľnosti a jej pozemku, ktoré sú dostupné všetkým nájomcom, ako napríklad predsiene, chodby, parkovacie miesta a pod.

V prípade dohody ohľadom stavby na mieru sa dohodne tretia strana (prenajímateľ) s nájomcom na stavbe nehnuteľnosti pre tohto nájomcu. Zmluva uvádza, že nájomca si nehnuteľnosť prenajme na isté časové obdobie a nájomné zaplatí prenajímateľovi.

Strata spôsobilosti prevádzkovať činnosť, na ktorú sa nebytový priestor prenajal je zákonný výpovedný dôvod na strane nájomcu; odporúča sa zakotviť do nájomnej zmluvy ustanovenie, v zmysle ktorého nájomca nesmie počas účinnosti nájomnej zmluvy uskutočniť žiadne kroky smerujúce k strate takejto spôsobilosti, keďže z problematickej dikcie zákona nevyplýva žiadna zodpovednosť nájomcu, ak strata spôsobilosti bola spôsobená jeho zavinením (v dôsledku jeho konania alebo nekonania).

Indikuje dĺžku trvania zmluvy, ktorú je potrebné presne dohodnúť, napr. 5, 7 alebo 10 rokov.

Účel nájmu znamená obsah niektorého z predmetov podnikania nájomcu (väčšinou toho prevažujúceho), ktorý však musí byť v súlade so stavebno – technickým určením nebytového priestoru vyplývajúceho z príslušného kolaudačného rozhodnutia (prípadne stavebného povolenia).

Priestory vo výstavbe predstavujú celkovú podlahovú plochu priestorov v nehnuteľnostiach, kde sa ku dňu prieskumu začala konštrukcia nového projektu alebo kde prebieha výrazná rekonštrukcia.

Voľné priestory predstavujú celkovú podlahovú plochu v existujúcich nehnuteľnostiach, ktorá je fyzicky neobsadená, pripravená na obsadenie v najbližších troch mesiacoch (toto obdobie zahŕňa čas na vybavenie budovy). Voľné priestory zahŕňajú aj priestory v podnájme.

Výnos predstavuje ročnú percentuálnu sumu, ktorej výnos je očakávaný vďaka špecifickej investícií s ohľadom na relevantné fakty.

Pod vyprataním nebytového priestoru rozumieme spôsob exekúcie vykonateľného rozhodnutia ukladajúceho povinnosť vypratať nehnuteľnosť, resp. vydať alebo odovzdať nehnuteľnosť; iný spôsob vypratania nebytového priestoru ako exekúciou na základe exekučného titulu, nie je právom dovolený

Pod vyprataním nebytového priestoru rozumieme spôsob exekúcie vykonateľného rozhodnutia ukladajúceho povinnosť vypratať nehnuteľnosť, resp. vydať alebo odovzdať nehnuteľnosť; iný spôsob vypratania nebytového priestoru ako exekúciou na základe exekučného titulu, nie je právom dovolený.

Zákonné úroky z omeškania sú úroky, na ktoré má veriteľ (ktorým môže byť v konkrétnej situácii prenajímateľ alebo nájomca) nárok zo zákona, v prípade ak nie sú dohodnuté v zmluve; ich výška vyplýva z Nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 21/2013 Z.z., k dnešnému dňu sa aplikuje výška 9,75% p.a.

Zákonné zádržné právo je zákonné oprávnenie prenajímateľa zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo v prípade, ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci nájomcu z nebytového priestoru, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené; do ôsmich dní však musí žiadať o ich súpis exekútorom alebo musí tieto veci vydať nájomcovi.

Zákonné záložné právo je zabezpečovací prostriedok prenajímateľa zriadený zákonom na zabezpečenie platenia nájomného, pričom predmetom tohto záložného práva sú hnuteľné veci, nachádzajúce sa na prenajatej veci patriace nájomcovi; záložné právo však zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané exekútorom.

Zmluva o budúcej nájomnej zmluve je zmluva, na základe ktorej sa na základe výzvy prenajímateľa alebo nájomcu (prípadne oboch) druhá zmluvná strana v určenej lehote zaviaže uzavrieť „ostrú“ nájomnú zmluvu, ktorej vzor je väčšinou prílohou zmluvy o budúcej zmluve; oprávnenie vyzvať druhú zmluvnú stranu na uzavretie nájomnej zmluvy sa často viaže na splnenie určených podmienok, ktoré môžu byť aj stavebno-technického charakteru.

Zmluvné úroky z omeškania je oprávnenie veriteľa (ktorým môže byť v konkrétnej situácii prenajímateľ alebo nájomca) požadovať v prípade omeškania dlžníka so splnením peňažného záväzku alebo jeho časti z nezaplatenej sumy úroky z omeškania vo výške dohodnutej v zmluve, a to bez potreby osobitného upozornenia.